Conseils

• Indiquer la surface utile dans le bail d'habitation loi de 1989

La loi du 06 juillet 1989 faisait obligation au bailleur , dans sa rédaction antérieure à la loi du 25 mars 2009, de préciser la consistance et la destination des lieux loués. La surface du logement ne figurait donc pas parmi les mentions contenues obligatoirement au bail. L'article 15, en matière de congé pour vendre excluait lui aussi l'indication de toute surface, contrairement aux exigences de l'art. 46 de la loi de 1965 en matière de vente ou même de promesse de vente ou d'achat d'un lot de copropriété (Surface Carrez).

Tout bail conclu à compter de l'entrée en vigueur de la loi du 25 mars 2009 (c'est à dire à compter du 28 mars 2009) doit désormais préciser la surface habitable du logement. Cette exigence n'est pas requise pour les contrats en cours. Définition de la surface habitable - Elle est précisée par l'ar. R 111-2 CCH : « La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

Il n'est pas-tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, soussols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».

L'absence de sanction explicitement exprimée ne signifie pas pour autant une impunité absolue. Le locataire pourra demander à tout moment une conformité sur ce point, à supposer qu'il trouve intérêt à une telle régularisation. Une erreur quant à la surface indiquée pourra aboutir à une demande de diminution du prix du loyer si la différence entre la surface indiquée et la surface réelle est importante. Les juges s'appuieront probablement sur les mêmes marges que celles prévues en matière de vente.

Il convient de considérer qu'à partir du moment où la surface habitable doit être mentionnée dans le bail, le bailleur à tout intérêt à la rappeler dans l'offre de vente s'il veut éviter une annulation possible du congé, pour offre imprécise ou équivoque. La sévérité des juges, lorsqu'ils ont a apprécier une offre qui comporte des imprécisions sur la désignation des locaux offerts à la vente impose une telle prudence.

Source : Loi MOLLE du 25 mars 2009, act. 78

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